최근 부동산 시장의 분위기가 변하고 있습니다. 특히 전국적으로 전세 가격이 오를 조짐을 보이며 새로운 국면을 맞고 있습니다. 그 배경과 전망을 살펴봅니다.
전세 물량 부족과 상승의 시작
2022년 하반기, 한국 부동산 시장은 냉각기를 넘어선 빙하기였습니다. 매매가는 속절없이 미끄러져 내렸죠. 이후 회복세가 나타났지만, 오직 ‘똘똘한 한채’로 불리던 강남 등 특정 지역 핵심 아파트들만이 과거 최고가를 회복했을 뿐, 대부분의 일반 아파트들은 여전히 제자리걸음이었습니다. 시장 양극화가 명확했던 시기였습니다.
그러나 지금, 시장 분위기는 확연히 달라졌습니다. 그 중심에는 바로 전국적인 전세 및 월세 물량 부족 현상이 자리합니다. 이전처럼 ‘급매’를 찾는 대신, 이제는 전세 매물을 찾아 발품을 파는 시대가 도래한 것이죠. 단순히 매물이 귀한 것을 넘어, 보이지 않는 경쟁이 치열하게 벌어지고 있습니다.
놀라운 점은 이러한 현상이 비단 서울 인기 지역에만 국한되지 않는다는 것입니다. 부산, 대구 등 주요 광역시를 넘어, 지방 중소도시 아파트 단지들에서도 공통적으로 전세 매물이 씨가 마르고 있다는 아우성이 터져 나옵니다. 과거 매매가 상승이 시장을 견인했다면, 이제는 전세가 상승이 부동산 시장의 새로운 변곡점을 만들어내고 있습니다.
전세가 상승을 부추기는 요인들
현재 전국적인 전세가 상승은 여러 복합적인 요인들의 합작품입니다. 우선, 한국은행의 기준금리 인하 기조가 핵심입니다. 금리가 내려가면 전세보증금 이자수익이 줄어 월세 전환 유인이 커지고, 이는 전세 공급을 위축시키는 직접적 요인으로 작용합니다.
여기에 다주택자들이 주목하는 보유세 인상 가능성도 한몫합니다. 세금 부담 예상은 투자자의 주택 보유 매력을 떨어뜨려 매물 잠김이나 월세 전환으로 이어지며, 전세 공급 부족을 심화시키는 주범이죠. 세금 줄이려는 집주인 움직임이 전세난을 부채질하는 셈입니다.
또한, 정부의 경기 부양을 위한 추가경정예산(추경) 편성은 시장에 유동성을 공급합니다. 시중에 돈이 풀리면 인플레이션 압력이 가중되고, 이는 자산 가격 상승으로 이어집니다. 부동산은 대표적인 인플레이션 헤지 수단이기에, 추경발 유동성 증가는 전세가 상승에도 간접적인 영향을 미칠 수밖에 없습니다.
끝으로, ‘지분형 모기지’나 저소득층 ‘특례대출’ 같은 새로운 대출 상품 도입 가능성도 변수입니다. 이러한 정책 금융 지원은 특정 계층의 주택 구매력을 높여 주거 수요를 자극하고, 이는 전세가 상승 압력으로 돌아올 수 있습니다. 수요 증가와 공급 부족이 맞물려 전세 시장의 폭등 불씨를 키우는 형국이죠.
전세난이 매매 시장에 미칠 영향
전세 매물이 씨가 마르고 가격마저 천정부지로 치솟는 상황에서, 가장 큰 압박을 느끼는 건 바로 무주택자들입니다. 흥미롭게도 매매 시장의 주요 잠재 고객은 다름 아닌 현재 전세로 살고 있는 이들이죠. 이들은 치솟는 전세금을 감당하기 어렵거나, 마땅한 전세 매물을 찾지 못해 사실상 ‘울며 겨자먹기식’으로 매매 시장에 등 떠밀려 진입할 수밖에 없는 상황입니다.
이러한 현상은 단순히 특정 지역에 그치지 않고, 전국적인 ‘풍선효과’로 확대될 가능성이 높습니다. 서울과 수도권의 전세가 상승이 매매가를 자극하고, 그 여파가 지방까지 퍼져나가는 것이죠. 물론 지방은 Stress DSR 같은 대출 규제로 상승 속도가 더딜 수 있으나, 전반적인 매매가 상승의 흐름을 거스르긴 어려울 것입니다.
더 나아가, 전세 물량 부족은 직장 이동이나 자녀 교육 등으로 일시적 거주지를 옮겨야 하는 이들에게도 큰 부담입니다. 월세 외에는 ‘내 집 마련’ 외에 현실적인 대안이 사라지는 셈이죠. 이러한 변화는 이미 우리 눈앞에서 벌어지고 있으며, 앞으로 더욱 강력한 파동으로 다가올 것으로 예상됩니다. 전세난이 매매 시장의 새로운 변곡점을 만드는 셈이니, 예의주시해야 할 때입니다.
마무리
금리 인하 기대감, 보유세 인상 가능성, 유동성 증가 등이 맞물리며 전국적인 전세가 상승이 현실화되고 있습니다. 이는 임대 물량 부족을 심화시키고, 일부 무주택자에게는 매수 압박으로 작용하여 매매 시장에도 풍선 효과를 가져올 수 있습니다. 앞으로 부동산 시장의 변화에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다.
