다음 주 정부의 새로운 부동산 규제 발표가 예상되고 있습니다. 과연 어떤 내용이 담길지, 우리 삶에는 어떤 영향을 미칠지 미리 살펴보겠습니다.
왜 또 새로운 부동산 규제가 나올까요
최근 서울 아파트값이 다시 조금씩 들썩이는 움직임을 보이고 있습니다. 특히 교통이 편리하고 살기 좋은 지역들이 그러한데요.
예전 정부에서는 땅 투기를 막으려고 ‘토지거래허가구역’ 같은 조치를 취했었지요. 이는 마치 시장에서 물건값이 너무 오르지 않게 정해진 가격에만 사고팔게 하는 것과 비슷했습니다.
그 덕분에 한동안은 가격 오름세가 잠잠해지는 듯했습니다. 하지만 풍선도 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오듯, 규제를 받는 지역을 피해 사람들의 관심과 돈이 다른 곳으로 몰리는 현상이 나타났습니다.
이를 바로 ‘풍선효과’라고 부릅니다.
특히 요즘에는 한강변 근처처럼 경치가 좋고 살기 쾌적한 곳들에서 이런 움직임이 두드러지고 있어요. 정부는 이러한 상황을 보고 더 많은 분들이 안심하고 지낼 수 있도록 추가적인 안정화 대책을 고민하게 된 것입니다.
이처럼 부동산 시장의 변동성을 줄이고 모두에게 공평한 기회를 제공하기 위한 노력이 이어지고 있는 것이지요. 다음은 구체적으로 어떤 지역들이 주목받고 있는지 함께 살펴볼까요?
예상 규제 1 한강벨트 등 특정 지역 규제 강화
첫 번째로 말씀드릴 예상 규제는, 한강변 성동구, 마포구, 강동구, 광진구 같은 지역에 대한 규제 강화입니다. 이곳들이 기존 강남 3구, 용산구처럼 토지거래허가구역으로 묶일 수 있다는 소식인데요.
이 구역으로 지정되면, 마치 시장에서 귀한 물건을 살 때 허락을 받아야 하는 것처럼 집을 사고팔 때 정부의 허가가 필요합니다. 이때 ‘실거주 의무’가 생겨요. 집을 산 사람이 직접 들어가 살아야만 거래가 가능해지니, 투자 목적으로는 집을 사기 매우 어려워집니다.
이런 조치로 해당 지역의 집 거래량은 크게 줄어들 수 있습니다. 하지만 워낙 인기 있는 곳이라 새롭게 비싼 가격으로 거래가 이루어질 가능성도 있습니다.
동시에, 이 지역에서 집을 못 산 사람들이 다른 곳으로 옮겨가면서 그곳의 집값이 오르는 ‘풍선효과’가 나타날 수도 있습니다. 마치 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 풍선처럼요. 결국, 규제가 강해진 지역과 그렇지 않은 지역 간에 시장 분위기가 달라질 수 있겠지요. 다음은 두 번째 예상 변화를 함께 살펴보겠습니다.
예상 규제 2 서울 전역 및 경기 일부 지역 규제 확대
두 번째 예상 규제는 서울 모든 지역과 과천 같은 경기도 일부 지역까지 정부의 규제 지역으로 포함하는 방안입니다. 이렇게 규제 지역이 넓어지면, 집을 살 때 은행에서 빌릴 수 있는 돈, 즉 대출 한도가 더 줄어들 수 있습니다.
예를 들어, 마치 은행에서 돈을 빌릴 때 심사가 더 까다로워지고, 빌릴 수 있는 금액도 줄어드는 것과 비슷합니다. 이렇게 되면 갑자기 집을 사려고 마음먹었던 분들이나, 큰 돈을 빌려 투자하려던 분들은 더 어려움을 느낄 수 있습니다.
정부의 목적은 이렇게 대출을 어렵게 해서 집값이 급하게 오르는 것을 막아보려는 것입니다. 하지만 한편으로는 규제가 없는 다른 지역으로 돈이 몰려 그곳의 집값만 오르는 ‘풍선 효과’ 같은 예상치 못한 부작용이 생길 수도 있습니다. 이처럼 규제가 강화되면 나중에 이사 가기가 지금보다 더 어려워질 수 있다는 점도 꼭 알아두시면 좋겠습니다.
다음은 세 번째 예상 규제에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
예상 규제 3 15억 넘는 아파트 대출 다시 막을까
세 번째로 살펴볼 예상 변화는 바로 과거에 시행되었던 고가 주택 구매 대출 규제가 다시 나올 가능성입니다. 정부는 예전에 15억 원이 넘는 아파트를 살 때, 은행에서 돈을 빌리는 것을 사실상 막았었습니다. 만약 이 정책이 다시 시행된다면, 15억 원을 훌쩍 넘는 아주 비싼 아파트를 사고 싶어도, 현금을 아주 많이 가지고 있지 않으면 구매하기가 매우 어려워질 것입니다. 우리 주변의 평범한 분들은 사실상 이런 집을 사는 것이 거의 불가능해질 수 있다는 뜻입니다.
이렇게 되면 예상치 못한 현상이 나타날 수 있습니다. 바로 ‘풍선효과’라고 부르는데요, 15억 원이 넘는 아파트는 대출이 막히니, 사람들이 자연스럽게 그 바로 아래 가격대 아파트, 예를 들어 14억 원대나 14억 9천만 원대 아파트로 눈을 돌리게 됩니다. 마치 제일 비싼 옷이 너무 비싸서 못 사면, 그 다음으로 좋은 옷을 찾는 것과 비슷합니다. 이렇게 되면 15억 원 직전 가격대의 아파트에 대한 인기가 갑자기 높아져서, 그 값들이 쑥 오를 수도 있습니다. 다음은 마지막으로 예상되는 변화를 함께 알아보겠습니다.
예상 규제 4 주택담보대출 만기 단축 영향
네 번째로 이야기해 볼 내용은 주택을 살 때 받는 대출금 상환 기간이 짧아질 수 있다는 것입니다. 지금은 보통 대출금을 40년, 길게는 50년까지 나눠서 갚을 수 있었는데요. 앞으로는 이 기간이 30년 안으로 줄어들 가능성이 있습니다.
대출금을 갚는 기간이 짧아지면, 매달 내야 할 돈이 그만큼 늘어나겠죠? 마치 시장에서 비싼 물건을 할부로 살 때, 갚는 기간이 짧으면 매달 내야 할 금액이 커지는 것과 같습니다. 이렇게 되면 똑같은 돈을 빌려도 매달 부담이 커지니, 대출을 받기가 더 어려워질 수 있습니다. 특히 이제 막 직장 생활을 시작하는 젊은 세대들은 처음부터 큰돈을 감당하기가 더욱 힘들게 느껴질 수 있습니다.
이러한 정책의 합리적인 측면도 있습니다. 정부 입장에서는 빚을 너무 길게 끌고 가지 않고 건강하게 빨리 갚도록 돕고, 과도한 빚으로 인한 위험을 줄이려는 좋은 뜻이 있습니다. 하지만 집을 사고 싶은 분들에게는 초기 부담이 커져서 내 집 마련의 꿈이 멀어질 수 있다는 아쉬움도 있습니다.
이처럼 대출과 관련된 변화는 우리 생활에 큰 영향을 미치니, 다음으로는 또 다른 예상 규제에 대해 함께 살펴보겠습니다.
예상 규제 5 양도세 중과 완화 중단 가능성
다섯 번째로 살펴볼 예상 규제는 집을 여러 채 가진 분들이 세금을 덜 내도록 잠시 봐주던 정책이 내년 5월 이후에는 끝나지 않을까 하는 이야기입니다.
현재는 집을 팔 때 평소보다 더 많은 세금(양도세 중과)을 내지 않아도 되도록 잠시 허용해주고 있어요. 마치 세일 기간처럼 세금 부담을 줄여주는 것이죠. 그런데 이 ‘세일 기간’이 연장되지 않고 끝날 수도 있다는 예상입니다.
이 정책이 만약 중단된다 해도, 서울에 가장 좋은 집 한 채만 가지고 계신 분들(흔히 ‘똘똘한 한 채’라고 부르지요)께는 큰 영향이 없을 겁니다. 그 집은 어차피 팔 계획이 없거나, 하나뿐이라 중과 대상이 아니기 때문입니다.
하지만 집을 두 채 이상 가지고 계신 분들, 특히 지방에 아파트를 여러 채 가지고 계신 분들은 이야기가 달라집니다. ‘세금 할인이 끝난다’고 생각하면, 세금 부담 때문에 지방에 있는 집들을 팔려고 내놓을 가능성이 커지는 것이죠. 마치 텃밭이 여러 개인데 세금 부담이 커지니 작은 텃밭들을 정리하는 것과 비슷합니다.
결국 이 변화는 서울 집값보다는 오히려 지방의 부동산 시장에 더 큰 영향을 줄 수 있는 정책이 될 것으로 보입니다. 다음은 마지막 예상 규제에 대해 함께 알아봅니다.
예상 규제가 우리에게 미치는 영향
앞서 말씀드린 새로운 부동산 규제들이 실제로 시행되면, 우리 일상에 여러 가지 변화가 있을 수 있습니다. 우선, 집을 새로 장만하시려는 분들은 주택 구매를 위한 대출 조건이 조금 더 까다로워질 수 있습니다. 반대로 집값이 갑자기 오르는 현상은 다소 진정될 수도 있고요. 여러 채의 집을 소유하고 계신 분들은 세금 부담이 늘어날 가능성도 있습니다. 세입자분들에게는 전셋값이나 월세 변동이 어떻게 될지 지켜봐야 할 부분입니다.
하지만 모든 정책이 그렇듯, 좋은 의도에도 불구하고 예상치 못한 불편함이나 피해가 생길 수도 있습니다. 마치 좋은 약도 사람에 따라 부작용이 생길 수 있는 것과 비슷합니다. 특히, 투기와는 관계없이 순수하게 실거주를 목적으로 내 집 마련을 하려는 분들이나, 갑작스러운 변화에 미처 대비하지 못한 선량한 국민들께서 어려움을 겪을까 염려되는 부분도 있습니다.
앞으로 부동산 시장은 이러한 규제 변화에 따라 새로운 방향으로 움직일 가능성이 큽니다. 우리가 이러한 변화를 잘 이해하고 대비하는 것이 중요합니다. 다음으로는, 이러한 변화에 우리가 어떻게 현명하게 대처해야 할지 함께 알아보겠습니다.
마무리
예상되는 부동산 규제들은 각기 다른 영향을 미칠 것으로 보입니다. 복잡한 정책 변화 속에서 나의 자산을 지키고 현명하게 대처하기 위해 꾸준히 정보를 살피고 필요하다면 전문가와 상의하는 것이 중요합니다.
