계약 만료 후에도 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않아 임차인이 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 보증금을 안전하게 돌려받고 자신의 권리를 지키기 위해 임차인이 절대로 피해야 할 두 가지 중요한 행동이 있습니다.
임대차 계약 만료와 보증금 반환 문제
임대차 계약이 만료될 즈음이면 집주인과 세입자 사이에는 묘한 시각 차이가 발생하기 마련입니다. 집주인은 보통 새로운 세입자와 계약하고 잔금을 받으면 모든 것이 깔끔하게 마무리된다고 생각하는 경향이 있습니다. 반면, 세입자 입장에서 계약 종료는 자신이 온전히 보증금을 돌려받아야 비로소 끝나는 일입니다. 이 간극에서 문제가 시작되는 경우가 많죠.
집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했다거나, 내부 수리 비용을 핑계 삼는 등 이런저런 이유로 보증금 반환을 지연하는 사례는 생각보다 흔합니다. 법적 대응도 물론 가능하지만, 소송은 시간과 비용이 많이 들고 복잡한 절차를 거쳐야 하기에 웬만하면 협상과 원만한 해결을 우선 고려하는 것이 현명합니다. 그러나 아무리 협상이라 한들, 잘못된 행동은 자신의 협상력을 약화시키고 불리한 위치에 서게 만들 수 있습니다. 따라서 어떤 행동은 절대 금지해야 하는지 미리 숙지하는 것이 중요합니다. 보증금 반환에 대한 합의에 이르기 전까지 결코 해서는 안 되는 행동들이 분명히 있습니다.
월세 임차인이 보증금 반환 전 피해야 할 행동
월세 계약이 끝났는데도 보증금이 제때 돌아오지 않아 답답함에 덜컥 월세를 안 내는 실수를 저지르는 분들이 많습니다. “어차피 보증금에서 까면 되는 거 아니냐?”고요? 이는 큰 오산입니다. 계약 기간이 끝났어도 임차인이 해당 주택에 계속 거주하고 있다면, 월세 지급 의무는 보증금을 돌려받고 집을 완전히 비워줄 때까지 사라지지 않습니다.
만약 월세를 미납한다면, 나중에 보증금 반환 소송이나 분쟁 시 임차인의 입지가 매우 불리해집니다. 오히려 집주인이 미납 월세를 근거로 임차인을 상대로 반소(맞소송)를 제기할 수 있으며, 결국 받아야 할 보증금에서 미납 월세가 공제되어 실질적인 손해로 이어질 수 있습니다. 스스로 약점을 잡히는 셈이죠.
예외적으로 월세 지급 의무가 면제되는 경우는 극히 제한적입니다.
- • 첫째, 집주인과 미납 월세를 보증금에서 상계하기로 명시적인 합의가 있었을 때입니다. 이 합의는 반드시 서면으로 남겨두십시오.
- • 둘째, 임차인이 대항력을 제대로 유지한 채 주택을 완전히 비워주고 퇴거했을 경우입니다.
다만, 이 경우에도 보증금을 돌려받기 전까지는 열쇠나 비밀번호를 집주인에게 넘겨주지 않는 등 주택에 대한 실질적인 지배력을 유지하는 것이 중요합니다. 괜히 월세를 끊었다가 소송에서 불리해지는 상황을 자초하지 마십시오.
전세 임차인이 보증금 반환 전 피해야 할 행동
전세 계약에서 보증금 반환 전 절대 피해야 할 두 번째 행동은 바로 섣부른 전출입니다. 전세 보증금의 핵심은 대항력에 달려 있습니다. 대항력은 임차인이 해당 주택에 거주하고(점유) 전입신고를 마쳤을 때 발생하며, 이는 새로운 집주인이나 경매 상황에서도 자신의 권리를 주장하고 보증금을 보호받을 수 있는 최후의 보루입니다.
만약 보증금을 돌려받기 전에 전입신고를 다른 곳으로 옮긴다면 어떻게 될까요? 즉시 대항력을 상실하게 됩니다. 이는 마치 방패 없이 전쟁터에 나가는 것과 같아서, 집이 경매로 넘어가거나 새로운 집주인이 바뀔 경우 보증금 회수가 매우 어려워질 수 있습니다. 불가피하게 이사를 가야 하는 상황, 예를 들어 직장 발령 같은 경우라면 반드시 법원에 임차권등기 명령을 신청해야 합니다. 이는 전입신고를 빼고 이사를 가더라도 대항력을 유지시켜주는 유일한 장치입니다. 중요한 건, 등기 명령이 등기부등본에 완료된 것을 확인한 후에 전출하고 짐을 빼야 한다는 점입니다. 그렇지 않으면 대항력 상실의 위험에 고스란히 노출됩니다. 보증금 안전, 당신의 작은 부주의로 흔들릴 수 있습니다.
마무리
월세 계약의 임차인은 보증금 반환 전까지 거주하는 동안 월세 납부 의무를 다해야 하며, 전세 계약 임차인은 보증금 반환 전 전출 시 대항력을 상실하지 않도록 반드시 임차권등기 명령 신청 후 이사해야 합니다. 원만한 협의로 보증금을 돌려받는 것이 가장 좋지만, 상황이 여의치 않을 경우 법적으로 자신의 권리를 지키는 조치를 취하는 것이 중요합니다.
