소중한 전세 보증금, 혹시 모를 위험에 대비해야 합니다. 중개사에게만 맡기기보다는 계약 전 스스로 꼼꼼히 확인하여 안전한 전세 생활을 시작하세요. 핵심 체크리스트를 자세히 알려드립니다.
등기부등본 확인 근저당권 채권최고액 점검
어르신, 소중한 전세 보증금 안전을 위해 계약 전 ‘등기부등본’을 꼭 확인해야 합니다. 이는 집의 신분증 같은 서류이며, 특히 ‘근저당권’을 잘 살펴보셔야 합니다.
근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 기록입니다. 마치 돈을 빌릴 때 담보를 맡기는 것과 비슷합니다. 집주인이 빚을 갚지 못하면, 은행은 담보 잡힌 집을 팔아 돈을 먼저 받아갑니다. 이 경우 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.
등기부등본 ‘을구’(乙區)에서 근저당권 설정 여부와 ‘채권최고액’을 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 은행이 집주인에게 빌려준 돈의 최대 한도로, 실제 빌린 돈보다 높게 설정됩니다.
- ‘채권최고액 + 내 전세 보증금’의 합이 ‘해당 주택의 시장 시세’보다 낮아야 안전합니다.
이 조건이 충족되지 않으면, 집이 경매로 넘어갈 때 어르신의 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 소중한 보증금을 잃을 수 있으니 이 공식을 꼭 기억하고 확인하세요. 다음은 계약서 작성 시 놓치지 말아야 할 중요한 특약사항들입니다.
다가구주택 전세 계약 보증금 안전하게
어머님, 아버님, 우리가 흔히 보는 집 중에 ‘다가구주택’이라는 게 있어요. 이 집은 겉보기에는 여러 세대가 사는 빌라처럼 보이지만, 사실은 집 전체가 한 분의 주인 명의로 되어 있는 ‘단독주택’이랍니다. 그래서 칸칸이 따로 등기가 되어 있지 않아요. 한 분의 집주인이 여러 세대에 방을 내주는 방식이지요.
그런데 이런 다가구주택은 조심해야 할 점이 하나 있어요. 만약 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되면, 먼저 계약하고 확정일자를 받은 분들이 내 보증금보다 먼저 보증금을 돌려받게 됩니다. 마치 시장에서 물건을 살 때, 누가 먼저 돈을 냈는지에 따라 물건을 먼저 받아가는 것과 비슷합니다. 내 보증금을 못 돌려받을 수도 있는 위험이 있다는 뜻이지요.
그럼 내 소중한 보증금이 안전한지 어떻게 알 수 있을까요? 이 공식을 꼭 기억하세요.
- • 근저당권 설정 금액 + 선순위 임차인의 보증금 합계 + 내 보증금 ≤ 주택 시세
여기서 ‘근저당권 설정 금액’은 집을 담보로 빌린 돈을 말하고요. ‘선순위 임차인의 보증금 합계’는 나보다 먼저 계약한 다른 세입자들의 보증금 총액이에요. 이 선순위 임차인들의 보증금은 주민센터에서 ‘확정일자 부여 현황’을 열람하면 알 수 있답니다. 꼭 확인해 보세요.
다음 장에서는 다가구주택 계약 시 더 세심하게 살펴봐야 할 서류들을 하나씩 짚어보겠습니다.
위반 건축물 확인 전세 대출 보증금 보호
어르신들, 소중한 전세 보증금을 지키려면 계약 전 ‘건축물대장’을 꼭 확인하세요. 이 서류는 건물의 구조, 용도, 불법 증축 여부를 알려주는 중요한 문서입니다. 마치 시장에서 물건의 원산지를 확인하는 것과 같습니다.
만약 서류에 ‘위반 건축물’이라고 적혀 있다면 큰 문제입니다. 전세자금대출이나 보증금 반환 보증 가입이 어려워져, 소중한 보증금을 지키기 어려울 수 있습니다.
이 건축물대장은 인터넷 ‘정부24’에서 무료로 발급받을 수 있습니다. ‘건축물대장’ 검색 후 신청하세요. 서류 제목 옆에 ‘위반 건축물’ 표시가 있는지 확인하고, 서류 내용과 실제 집 모습이 일치하는지도 꼼꼼히 비교해야 합니다. (예를 들어, 3층 건물인데 서류는 2층으로 되어 있지 않은지 등)
다음 장에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 또 다른 중요한 사항에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
집주인 세금 체납 여부 국세 지방세 완납증명서
소중한 전세 보증금을 지키려면 집주인의 세금 납부 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 집주인이 세금을 제때 내지 않아 (체납하여), 살고 계신 집에 나라에서 압류 조치를 하게 되면 어떻게 될까요? 안타깝게도, 나중에 계약 기간이 끝났을 때 소중한 보증금을 돌려받기 매우 어려워지는 큰 위험에 처할 수 있습니다. 이는 마치 은행 대출 시 신용 확인과 같습니다.
다행히 2025년 7월부터는 ‘임대인 정보 조회 제도’가 확대 시행되어, 집주인이 국세와 지방세 완납증명서를 세입자에게 의무적으로 제출하도록 법이 바뀔 예정입니다. 그때는 더욱 안심하고 계약할 수 있을 겁니다.
하지만 이 제도가 시행되기 전까지는 직접 집주인에게 세금 완납 증명서를 보여달라고 요청하셔야 합니다. 이는 어르신의 보증금을 지키는 중요한 절차입니다. 만약 집주인이 서류 제시를 거부하거나 망설인다면, 위험을 피하기 위해 그 집과의 계약은 피하시는 것이 현명합니다.
집주인 세금 납부 여부 확인만큼 등기부등본 확인도 중요합니다. 다음은 집에 다른 빚이나 압류는 없는지 자세히 살펴보겠습니다.
안전한 전세 계약 필수 서류 발급 요령
우리 어르신들, 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 서류들, 다시 한번 친절하게 정리해 드릴게요. 마치 시장에서 싱싱한 물건을 직접 고르는 마음으로, 우리 보증금을 지키기 위해 직접 확인하는 습관이 중요합니다. 공인중개사분께만 맡기지 마시고, 내 눈으로 직접 확인하는 습관을 꼭 길러주세요.
• 등기사항전부증명서 (등기부등본)
• 발급처: 인터넷등기소 (대법원), 등기소 방문
• 핵심 확인: 집주인이 맞는지 (갑구), 집에 빚은 없는지 (을구) 확인.
• 확정일자 부여 현황
• 발급처: 인터넷등기소, 등기소 또는 주민센터 (전입신고 부서)
• 핵심 확인: 이 집에 다른 세입자의 전세금은 얼마나 되는지 확인. 내 보증금보다 먼저 받을 돈이 너무 많으면 위험해요.
• 건축물대장
• 발급처: 정부24, 시군구청 민원실
• 핵심 확인: 건물의 실제 용도와 방 개수가 계약서와 같은지, 불법으로 고친 곳은 없는지 확인.
• 국세·지방세 완납증명서
• 발급처: 국세 (홈택스, 세무서), 지방세 (위택스, 시군구청)
• 핵심 확인: 집주인이 세금을 밀린 게 없는지 확인. 밀린 세금이 많으면 내 전세금보다 먼저 가져갈 수도 있습니다.
이처럼 중요한 서류들을 미리미리 꼼꼼히 챙겨보는 것이 우리 어르신들의 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 다음은 전세 계약서를 작성할 때 반드시 포함되어야 할 중요한 내용들을 함께 알아보겠습니다.
마무리
안전한 전세 계약은 꼼꼼한 사전 확인에서 시작됩니다. 근저당권, 선순위 임차보증금, 위반 건축물 여부, 집주인의 세금 체납 등 핵심 요소를 계약 전 반드시 직접 확인해야 합니다. 공인중개사의 도움도 중요하지만, 내 보증금은 스스로 지키겠다는 마음으로 주도적인 점검 습관을 들이는 것이 가장 중요합니다. 이 지침을 통해 안심하고 전세 계약을 마무리하시길 바랍니다.
