주택을 소유하고 있거나 투자를 고려하는 경우, 주택 임대 사업자로 등록하여 세제 혜택을 받을 수 있는 방법과 장단점에 대해 알아보겠습니다.
주택 임대사업자란?
주택 임대사업자란, 공공주택사업자(LH, SH)가 아닌 개인 혹은 법인이 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장 등에게 등록한 자를 말합니다. 즉, 주택을 보유하고 이를 임대 사업으로 운영하여 임대 소득을 얻고자 하는 사람들이 임대사업자로 등록합니다.
주택 임대 사업자 등록 요건
주택 임대 사업자로 등록 가능한 주택
주택 임대 사업자로 등록하기 위해서는 아래와 같은 주택을 소유하여야 합니다. 대부분의 주택의 형태는 모두 등록이 가능합니다만, 아파트는 주택 임대 사업자로 등록 불가합니다.
- 다세대주택(빌라)
- 다가구주택
- 도시형생활주택
- 오피스텔(85㎡ 이하)
주택 임대 사업자 등록 요건
- 주택 소유자: 건물등기사항 증명서 필요
- 주택 소유 예정자: 매매계약서 또는 분양계획서 필요
- 건축 예정자: 건축허가서, 사업승인 계획서 필요
각 문서의 소유권 확보기간은 아래와 같습니다. 소유권 확보기간 내 주택을 취득하지 못하는 경우, 임대주택 등록이 말소처리될 수 있습니다.
- 사업계획서: 6년
- 건축허가서: 4년
- 분양계약서: 1년
- 매매계약서: 3개월
별도로, 분양의 경우 잔금지급일 3개월 이내 ~ 잔금지급일 이후 등록이 가능합니다. 또한 오피스텔은 주거용 오피스텔만 등록 가능합니다.
주택 임대 사업자 등록 장점
거주 주택 양도세 중과 배제
임대사업자로 등록하면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 가장 큰 혜택은 거주 주택 양도세 중과 배제입니다. 예를 들어, A 집에서 주택 임대사업자가 실거주하고 있는 상황에서 B 집을 임대사업 물건으로 등록한다면, 나중에 A 집을 매도할 때 양도세 중과를 받지 않고 일반 양도세 세율로 적용하여 부과받을 수 있습니다.
취득세 및 재산세 감면
전용면적에 따라 취득세와 재산세에 대한 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 전용면적 40~60㎡ 이면서 취득세가 200만 원 이하인 경우에는 면제되며, 이보다 높은 경우에는 85% 감면을 받을 수 있습니다. 또한, 재산세에도 전용면적과 가격에 따라 면제 또는 감면 혜택이 제공됩니다.
종부세 합산 과세 배제
전용면적과 가격에 따라 종부세 합산 과세에서 배제되는 혜택을 받을 수 있습니다. 특히, 8년 이상 임대한 경우에는 종부세 합산 과세에서 완전히 배제될 수 있습니다.
임대 사업자 등록 시, 받을 수 있는 세제 지원의 자세한 내용은 다음 링크를 참고해주세요.
주대 임대 사업자 등록 단점
의무 임대기간
임대사업자로 등록하면 의무임대기간이 길어지는 단점이 있습니다. 효과적인 절세를 위해서는 사실상 8년 이상 임대기간을 유지해야 합니다. 10년간의 의무 임대기간을 지키지 않을 시, 최대 과태료 3000만원을 납부하여야 할 수 있습니다.
임대료 상승 제한
임대사업자로 등록하면 임대료 상승이 제한됩니다. 임대료는 상승 폭을 5% 이내로 유지해야 합니다.
정기적인 사업자 현황 신고
임대사업자로 등록하면 정기적으로 사업자 현황을 신고해야 하는 의무가 있습니다.
기타 임대사업자의 의무사항에 대해서는 다음 링크를 참고해주세요.
결론
임대사업자로 등록하면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있지만, 의무 임대기간이나 임대료 상승 제한 등의 단점도 고려해야 합니다. 따라서 임대사업자로 등록하기 전에 장단점을 신중히 고려해야 합니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 세무 상담이나 법적 자문이 필요한 경우에는 전문가의 조언을 받으시기를 권장합니다.
