아파트 분양 계약 시 통상적으로 계약금(10%~20%), 중도금(40~60%), 잔금(~30%) 형태로 분양대금을 나눠서냅니다. 이 중 아파트 건설기간동안 5~6차례 중도금을 나눠내며, 건설사가 한꺼번에 계약자의 대출을 받는다는 측면에서 중도금 집단 대출이라고도 부릅니다.
전체 대출금의 주택담보비율
전체 대출금의 주택담보비율은 아래와 같습니다.
투기지역 및 투기과열지역의 경우(40%, 생애최초 50~60%), 조정대상지역의 경우(50%, 생애최초 60~70%), 비조정지역(60%, 생애최초 80%) 대출 한도의 경우 가족 구성별로 상이하므로 직접 알아볼 것
2016년 하반기 경제 정책을 통해 당해 7월부터 분양가가 9억원이 넘는 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)를 통해서는 중도금 대출을 받을 수 없도록 설정이 되었습니다. 분양가가 10억원인 경우, 계약금과 중도금을 포함하여 많으면 8억원 가량을 현금으로 들고 있어야합니다. 현실적으로 일반인이 8억원을 현금으로 가지고 있을리 만무하기 때문에 많은 대응 사례가 생겨나고 있습니다.
시공사의 대응법
- 우선은 시공사의 경우 분양가를 9억원 안쪽으로 맞추기 위한 작업을 하고 있습니다. 서울 서대문구 ‘힐스테이트 신촌’은 84㎡ A타입과 F타입은 9억원에서 딱 100만원 모자란 8억 9900만원을 분양가로 내세웠으며, 일부 시공사의 경우 공급가격을 9억원 아래로 맞추는 대신 시공 옵션가격을 대폭 늘리는 경우도 있었습니다. 발코니 확장 비용이 3000만원이나 하는 분양 사례도 존재합니다.
- 시공사의 자사보증대출도 있습니다. 일부 분양가 9억원 미만의 시공 건 중 HUG에서 중도금 대출을 보증해주지 않는 사례도 있었습니다. 금리 인상 및 집 값 하락의 여파로 보증기관에서도 쉽게 대출을 보증해주지 않는 것입니다. 그러나 일부 시행사 및 시공사가 자사신용등급을 보증으로 금융기관에서 돈을 빌려 수분양자에게 대출을 알선해주는 방식은 도입했습니다. 기존에 이 방식은 고분양가의 오피스텔이나 청약 미달이 예상되는 경우 많이 사용되는 수법이기는 했으나, 분양가 집단 대출 규제의 묘책으로 알려지고 있습니다.
수분양자의 대응법
- 현금을 많이 들고 있는 수분양자 외에는 뾰족한 묘수가 없어 보입니다. 일부 TV 프로에서 설명하는 자금조달 프로세스가… ‘내 돈’과 ‘연체’ … 대출을 대출로 막기라는 충격적인 말이 나오네요. 금리 인상과 주택 가격의 하락을 예상하는터라 보증기관에서도 쉽게 대출을 허락하지 않기에 주택을 공급받아야하는 첫 주택 구매자들은 주택 가격 하락이나 금리 하락 시즌까지 상황을 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
