전세금을 제때 돌려받지 못해 힘든 상황에 처한 임차인이라면, 셀프 낙찰을 고려해볼 필요가 있습니다. 특히, 전세금을 회수하기 위해 강제경매에 나서야 하는 상황이라면 더욱 그렇습니다. 이 글에서는 임차인이 셀프 낙찰을 통해 전세금을 되찾는 방법을 상세히 설명합니다.
전세사기를 당했을 때 내가 임차인이라면?
전세금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 취할 수 있는 법적 절차는 몇 가지가 있습니다.
보증보험 가입 여부에 따라 절차가 다르지만, 기본적으로 임차권 등기를 먼저 하고, 그 이후 법적 조치를 취해야 합니다.
- 보증보험 가입 시
- 임차권 등기
- 보증 이행 신청
- 보증금 회수
- 보증보험 미가입 시
- 임차권 등기
- 지급 명령 신청
- 전세보증금 반환 소송 또는 강제경매 신청
- 경매 배당을 통한 자금 회수
보증보험에 가입한 경우, 절차가 비교적 간단하지만 그렇지 않다면 시간이 많이 걸릴 수 있습니다. 임차권 등기를 통해 법적 권리를 확보한 후, 집주인이 지급 명령에 응하지 않으면 법원에 소송을 제기하거나 강제경매를 신청할 수 있습니다.
강제경매를 실행하는 경우
강제경매는 집주인의 재산을 압류해 경매를 통해 전세금을 회수하는 방법입니다. 하지만 경매로 인한 회수가 불확실할 때, 셀프 낙찰을 받을 수 있습니다.
셀프 낙찰은 임차인이 직접 경매에 참여해 집을 낙찰받는 것을 의미합니다. 이 방법은 낙찰 대금과 배당받을 금액을 상계할 수 있다는 점에서 유리합니다. 하지만 낙찰 예상가와 전세금의 상관관계, 배당 순위 등을 면밀히 검토해야 합니다.
셀프 낙찰이 필요한 이유
셀프 낙찰의 가장 큰 장점은 낙찰 대금과 배당받을 금액을 상계할 수 있다는 점입니다.
예를 들어, 전세금 2억 원을 돌려받아야 하는 임차인이 경매에 참여해 2억 원에 낙찰받는다면, 배당받을 금액으로 낙찰 대금을 충당할 수 있습니다. 이 경우, 추가적인 자금 부담 없이 주택 소유권을 취득하게 됩니다.
하지만 이 방법이 항상 유리한 것은 아닙니다. 배당 순위에 따라 배당받을 금액이 달라지기 때문 입니다. 전세금이 2억 원이지만, 1순위 근저당이 1억 원이라면 배당받을 금액은 1억 원에 불과할 수 있습니다.
이 경우, 나머지 1억 원은 추가로 준비해야 하고, 회수하지 못한 전세금을 고려하면 손해를 감수해야 합니다.
셀프 낙찰이 무조건 가능한 것인가?
경매에 나온 물건이 최저입찰가가 크게 떨어져도 낙찰이 되지 않는 이유 중 많은 사례에서 임차인의 전세금 때문이라는 것을 알게 될겁니다. 이처럼 전세금을 부담해야 하는 경매 물건은 매력적이지 않기 때문에 낙찰이 어려울 수 있습니다.
하지만 셀프 낙찰을 통해 주택을 직접 인수하게 되면, 물건을 소유함으로써 전세금을 되찾을 수 있습니다. 이후 해당 주택을 임대하거나 매매를 통해 추가 수익을 기대할 수도 있습니다.
마무리
셀프 낙찰은 배당 순위와 배당받을 금액을 정확히 파악한 후에 결정해야 합니다. 만약 배당받을 금액이 예상보다 적다면, 추가 자금 부담이 생기고 회수되지 않은 전세금까지 고려해야 하기 때문에, 손해가 커질 수 있습니다. 따라서 셀프 낙찰을 고려하기 전, 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 정부에서 제공하는 저금리 경락 자금을 활용할 수 있는지 확인해보는 것도 좋습니다. 이는 셀프 낙찰로 인한 자금 부담을 줄이고, 전세금을 회수하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.
