주거나 상업용 부동산을 임대하다 보면 가끔씩 임차 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이럴 때는 임차권 등기명령 신청을 통해 보증금을 되찾을 수 있습니다.
이 글에서는 임차권 등기명령 신청의 절차와 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임차권 등기명령이란?
임차권 등기명령은 임차인이 임대인에 대해 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 보증금을 받기 위해 법원에 신청하는 절차입니다. 임차인(세입자)이 다른 곳으로 이사를 가야해서 짐을 빼고 주소를 이전하더라도 기존의 주거 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 유지해주는 제도입니다. 임차권 등기명령은 보증금을 확보하기 위한 강력한 수단으로, 임대인의 재산을 활용하여 보증금을 환급받을 수 있게 됩니다.
임차인은 특별법인 주택임대차 보호법으로 주거생활의 강력한 보호를 받습니다. 임차인은 주택의 인도, 전입신고를 통해 대항력 요건을 갖춘 후 확정일자까지 받는다면, 후순위 권리자보다 먼저 보증금 보호를 받을 수 있습니다. 또한 보증금으로 법적으로 정해진 일정 금액 이하의 소액이라면 선순위 권리자가 존재하더라도 ‘최우선변제권’의 권리를 이용해 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
권리가 충분한 상태에서도 보증금을 받지 못한 상태에서 세입자가 ‘주민등록’을 옮기게 되면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 잃게 되는데, 세입자가 이사를 가야하는 경우 보증금을 마냥 기다릴 수 없기에 임차권 등기명령을 통해 권리를 보존하는 방법이 임차권 등기명령 제도입니다. 임차권 등기명령 신청 후 등기부등본에 임차권 등기가 되기 전까지 먼저 이사가면 안 됩니다.
다만, 임차권등기명령 신청 후에는 보증금을 받기까지 오랜 시일이 걸릴 수 있습니다.
임차권 등기명령 신청 조건
임차인으로서 임차권 등기명령을 신청할 자격이 있는지 확인해야 합니다. 대부분의 경우, 임대차 계약서와 관련 서류를 통해 확인할 수 있습니다. 아래 내용에서 더 자세히 설명하겠습니다.
- 우선 임대차 기간이 종료되어야 하며, 임차보증금을 반환 받지 못해야 신청 가능합니다. 여기서 중요한 부분은 임대인에게 계약해지 의사표시를 정확하게 해야한다는 것입니다. 전화 녹음이던 문자 기록이던 최소한 계약만료일 2개월 전까지는 임대인에게 통보해야합니다.
- 임차보증금은 일부 금액만 돌려받지 못했어도 임차권 등기명령 신청이 가능합니다.
- 임차주택은 ‘등기’가 되어 있어야 합니다. ‘미등기’나 ‘무허가 건물’인 경우는 신청이 불가합니다.
- 등기부등본상 ‘주거용도’의 임차가 아니어도, 실제 주거용으로 사용한 경우 신청이 가능합니다. (증명 서류 필요)
- 전차인은 임대인의 승낙을 받은 경우에도 신청이 불가합니다.
임차권 등기명령 신청 절차
1. 임차권 등기명령 신청서 작성하기
위 임차권 등기명령 신청 조건이 맞으면, 임차인은 ‘임차권 등기명령 신청서’를 작성합니다. 이 신청서에는 임차인과 임대인의 정보, 보증금 반환을 요구하는 내용 등이 포함되어야 합니다. 아래 양식을 참고바랍니다.
2.관할 법원 방문 및 접수
작성된 임차권 등기명령 신청서를 작성한 후, 해당하는 법원에 방문하여 접수해야 합니다. 신청서 접수 후, 법원에서는 심사 절차를 진행합니다. 임차주택 소재지를 관할하는 관할법원에 접수해야 합니다. 법원 심사는 2주 정도 소요됩니다. 법원에서 심사 시, 모든 요건을 갖춘 경우 3~4일 내에 임차권 등기명령이 나옵니다. 그러나 신청방법에 문제가 있다면 보정명령을 내리게 되고, 보완하여 다시 신청하시면 됩니다.
3.임차권 등기명령 발부 및 임차권등기 기재
법원에서 임차권 등기명령이 나왔다면 법원에서 집주인에게 송달합니다. 집주인의 주소가 불분명한 경우 ‘공시송달’을 하게 되는데, 이러면 시간이 좀 더 지체되는 문제가 있습니다. 송달 완료 후에는 법원에서 결정문을 등기소로 보내게 됩니다. 이 내용은 등기부등본상 임차권등기가 기재됩니다. 통상적으로 3일 정도 걸립니다.
임차권 등기명령 신청 서류
임차권 등기명령 신청을 위해 다음의 서류가 필요합니다.
- 임차권 등기명령 신청서
- 임대차 계약서 사본
- 주민등록 등본과 초본
- 등기부등본 (등기사항 전부증명서)
- 추가 첨부서류
신청 비용
임차권 등기명령 신청에는 다음과 같은 비용이 발생합니다.
- 인지세: 2,000원
- 등기수입증지: 부동산당 3,000원
- 등록면허세(지방교육세 포함): 7,200원
- 송달료: 1회 송달료 3,550원 × 6회분 = 21,300원 (임대인과 임차인이 1명씩 일 때, 1명당 3회씩 총 6회)
잠시 동안 임차인이 보증금을 받지 못하고 어려움을 겪는 상황은 굉장히 힘든 일일 수 있습니다. 하지만 임차권 등기명령 신청을 통해 법적인 절차를 이용하여 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성을 열어둘 수 있습니다. 이후 셀프로 하는 방법과 변호사나 법무사를 통하는 방법에 대해서는 별도로 포스팅 예정입니다.
