2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출 규제가 강화됩니다. 스트레스 DSR이 무엇인지, 단계별 변화, 그리고 대출 한도 변화를 자세히 알아보겠습니다.
스트레스 DSR 개념과 도입 이유
재테크 관심 많은 분들이라면 ‘DSR’이라는 말, 익숙하실 겁니다. DSR은 ‘총부채원리금상환비율’의 약자로, 1년 동안 갚아야 할 모든 대출 원리금 합계를 연 소득으로 나눈 비율입니다. 쉽게 말해, 내 소득 대비 대출 상환 능력이 얼마나 되는지 보는 지표인 셈이죠. 현재는 은행권 기준 1억원 초과 대출 시 DSR 40%(제2금융권은 50~60%)가 주로 적용됩니다. 이 비율이 높을수록 대출받기가 어려워지죠.
그렇다면 스트레스 DSR은 또 뭘까요? 바로 이 변동금리 대출의 위험성을 미리 대비하자는 취지에서 도입된 제도입니다. 금리 변동기, 대출자들의 어려움을 줄이고자, DSR을 계산할 때 가상의 ‘스트레스 금리’를 실제 금리에 더해서 계산하는 방식이죠. 미래 금리 인상에 대한 일종의 시뮬레이션이라고 보시면 됩니다.
여기서 중요한 건, 이 스트레스 금리는 오직 대출 한도를 심사할 때만 적용되는 가상의 금리라는 점입니다. 실제로 대출 이자가 갑자기 오르거나 더 내야 하는 건 절대 아니니 오해는 마세요. 미래 위험에 대한 대비책인 셈입니다. 그럼 이 스트레스 DSR이 언제부터, 어떻게 우리 대출 한도를 건드리게 될지, 다음 장에서 자세히 파헤쳐 보겠습니다.
스트레스 DSR 단계별 시행 상세 내용
자, 그럼 스트레스 DSR이 언제부터, 어떻게 적용되는지 단계별로 자세히 알아볼까요? 이게 또 복잡해 보이지만, 핵심만 콕 짚어드리겠습니다.
- 1단계 (2024년 2월 26일~): 일단 은행권의 주택담보대출과 1억 원 초과 신용대출부터 시작했어요. 이때는 스트레스 금리의 25%만 적용되었죠. 아직은 워밍업 단계였다고 보시면 됩니다.
- 2단계 (2024년 6월 1일~): 대상은 1단계와 동일했지만, 여기에 비은행권까지 확대되었습니다. 스트레스 금리 적용 비율도 50%로 두 배 뛰었죠. 슬슬 압박이 느껴지기 시작한 시점입니다.
그리고 가장 중요한, 바로 3단계 (2025년 7월 1일~)입니다. 이때부터는 그야말로 ‘진검승부’인데요. 모든 금융권의 대부분 가계대출에 스트레스 DSR이 적용됩니다. 심지어 스트레스 금리도 100% 그대로 반영돼요. 실질적으로는 대략 1.5%의 스트레스 금리가 가산된다고 보시면 됩니다. 이제 대출받는 과정이 한층 더 빡빡해진다는 이야기죠. 내 한도는 얼마나 줄어들게 될까요?
스트레스 DSR 3단계 대출 한도 변화와 영향
스트레스 DSR 3단계는 스트레스 금리 100%를 고스란히 반영합니다. 결국 실질 스트레스 금리 1.5%가 대출 금리에 얹어지는 효과를 내죠. 이렇게 DSR 산정 시 적용 금리가 높아지니, 당연히 낼 수 있는 대출 한도는 줄어들 수밖에 없습니다.
예를 들어볼까요? 연 소득 1억 원 직장인이 30년 만기, 원리금균등, 변동금리 4.2%로 주택담보대출을 받는다고 가정하면, 기존 대비 약 2천만 원 정도 한도가 줄어들 것으로 보입니다. 연 소득 5천만 원이라면 약 1천만 원가량 대출 가능 금액이 쪼그라들 수 있죠. 만만치 않은 금액입니다.
적용 대상도 한번 짚어봐야죠. 신용대출은 1억 원 초과분부터 적용됩니다. 다만, 2025년 7월 1일 이전에 이미 계약했거나 분양 공고가 난 주택 관련 대출은 예외이니 안심하셔도 좋습니다. 금리는 변동형은 물론, 혼합형이나 주기형 대출도 모두 포함됩니다. 하지만 완전 고정금리 대출은 스트레스 DSR 적용 대상에서 제외된다는 점도 기억해두세요.
결국, 실제 대출을 받으려는 분들에게는 체감하는 한도 감소 폭이 클 겁니다. 특히 ‘영끌’을 준비 중이거나 대출 한도가 빠듯한 분들에겐 더 큰 부담이겠죠? 미리 대비하지 않으면 계획에 차질이 생길 수 있다는 뜻입니다.
마무리
스트레스 DSR 3단계 시행으로 7월부터 모든 가계대출의 한도가 실질적으로 줄어들게 됩니다. 특히 변동금리 대출 차주의 미래 상환 부담을 줄이려는 목적이지만, 실수요자에게는 대출 계획에 신중함이 필요합니다. 금리 유형별 적용 여부와 소득을 고려하여 대출 가능 금액을 미리 점검하세요.
