현재 부동산 시장에서 전월세 물량이 줄어들고 있습니다. 이는 정부 정책과 세금 변화가 다주택자의 임대주택 공급을 위축시키기 때문입니다. 앞으로 전월세 시장은 어떤 변화를 겪게 될지 살펴봅니다.
똘똘한 한 채 선호 심화와 다주택 규제의 영향
예전처럼 집 여러 채 사서 세 놓으면 돈 잘 벌리던 시절, 이제는 옛말이 된 지 오래입니다. 정부가 다주택자 규제에 나서면서 투자 수익률이 뚝 떨어졌거든요. 특히 취득세 부담이 엄청 커졌죠? 주택을 추가로 매입할 때 붙는 세율이 상상을 초월하니, ‘이 집을 과연 사야 하나’ 하는 고민이 깊어질 수밖에요.
여기에 전세 보증금에도 슬금슬금 세금을 매기는 간주임대료가 도입되면서 상황은 더욱 복잡해졌습니다. 간단히 말해, 전세 보증금도 사실상 임대 소득으로 간주해서 세금을 뜯어가는 건데요. 예를 들어, 김대리님처럼 주택 3채를 소유한 분을 상상해봅시다. 그 중 하나를 3억짜리 전세로 주면, 연간 수십만 원의 간주임대료 세금을 내야 합니다. 여기에 기존 보유세 부담과 대출 이자까지 더해지면, 수익률은 급락하거나 아예 마이너스로 전환될 수도 있죠.
이런 환경에선 굳이 여러 채를 끌어안고 세금 폭탄을 맞느니, 차라리 ‘똘똘한 한 채’에 집중하거나 주식 등 다른 자산으로 눈을 돌리는 게 훨씬 합리적이라는 결론에 도달하게 됩니다. 특히 소액주주라면 주식 양도세 부담도 적으니 매력적이죠. 과연 이 모든 규제가 임대 시장에 어떤 나비효과를 가져왔을까요?
다주택자 이탈이 전월세 물량 감소로 이어지는 구조
지난번 얘기했듯이 다주택 보유가 세금 폭탄과 규제의 늪으로 변하면서, 집주인들 행동도 확 바뀌었죠. 결과는 뻔합니다. 전월세 물량이 쫙 줄어든 겁니다.
수익성은 떨어지고 세금만 늘어나니, 누가 굳이 여러 채를 들고 있겠습니까? 매물로 내놓거나, 아니면 아예 똘똘한 한 채에 올인해서 주거 겸 투자로 방향을 틀어버리는 거죠. 새롭게 임대사업을 하려는 투자자는 씨가 말랐고요. ‘내 돈 들여 뭐하러 정부 세금만 불려주나?’ 이런 심리가 팽배해진 겁니다.
결국 시장엔 전월세 매물이 확 줄어버렸습니다. 특히 서울 주요 지역은 물론, 지방까지 동시다발적으로 말이죠. 물론 강남 같은 황금 입지는 여전히 비싸게라도 나오지만, 그 외 지역은 그냥 씨가 마른 수준입니다. 세입자 입장에선 선택지가 사라지는 고통을 겪는 겁니다. 이거, 단순히 집값 문제가 아니라, 우리네 삶에 직접적인 영향을 주는 거 아니겠습니까? 이런 상황이 과연 누구에게 이득일까요?
공공 임대 정책의 한계와 시장 활성화를 위한 제언
정부는 전월세 물량 감소의 대안으로 공공 임대 주택 확대를 내세웠습니다. 하지만 이게 과연 만병통치약일까요? 해외 사례를 보면 고개를 갸웃하게 됩니다. 세금으로 건물만 잔뜩 지어놓고 입주자가 없으면 무슨 소용인가요? 공실률 급증, 세금 낭비는 기본이고, 특정 지역에 몰리면 슬럼화 우려까지 나와 사실상 ‘유령 마을’ 비슷하게 될 수도 있습니다.
진정한 해결책은 시장 자체의 활성화에 있습니다. 다주택자에게 칼날을 들이대는 대신, 임대 공급을 장려하는 방향으로 가야죠. 취득세, 재산세, 종부세 등 부동산 관련 세금을 합리적으로 조정하면 어떨까요? 세금 부담이 줄면 개인 소유주들이 굳이 집을 팔거나 비워둘 이유가 사라집니다. 오히려 임대 시장에 자발적으로 물량을 내놓게 되겠죠. 사탕을 뺏지 말고, 사탕 가게를 더 많이 열게 해주는 격입니다.
현재 추세와 정책 방향을 볼 때, 앞으로 주택 시장은 양극화될 가능성이 큽니다. 정부가 공급하는 공공 임대와 시장 참여자가 내놓는 고가 또는 준고가 임대로 나뉘겠죠. 중간 가격대의 건강한 전월세 시장은 점점 사라질 것이라는 비관적인 전망도 나옵니다. 과연 우리 3040에게는 어떤 주택 선택지가 남게 될까요?
마무리
현 정부의 세금 및 정책 방향은 다주택자의 임대주택 공급을 막고 있습니다. 이는 전월세 물량 감소와 사회 계층 분화를 심화시킵니다. 공공 임대주택 확대 정책의 한계를 지적하며, 다주택자 세금 완화를 통한 공급 확대만이 건전한 부동산 시장의 해법이 될 수 있음을 시사합니다.
