수도권 주담대 규제 누가 가장 영향받을까

2025년 6월 28일부터 수도권 주택담보대출 규제가 크게 바뀝니다. 이 변화로 누가 어떻게 영향을 받는지 어르신들이 알기 쉽게 설명해 드릴게요.

6월 28일부터 달라지는 수도권 주담대

어르신들, 2025년 6월 28일부터 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역의 주택담보대출(집을 담보로 돈 빌리는 것) 규정이 조금 달라집니다. 복잡한 내용은 빼고 꼭 아셔야 할 중요한 변화들만 쉽게 알려드릴게요.

가장 중요한 변화들을 표로 먼저 살펴보겠습니다.

가장 큰 변화는 집을 사면 반드시 그 집에 살아야 했던 ‘전입 의무’가 사라진다는 점입니다. 마치 시장에서 물건을 산 뒤 꼭 써야 한다는 조건이 없어지는 것과 비슷해요. 집을 처음 사시는 분들은 집값의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있는 기준이 그대로 유지되고요. 집을 여러 채 가진 분들이나 생활비 대출 조건도 더 편해집니다.

전세 보증금 대출이나 신용 대출은 큰 변화가 없지만, 전세대출 보증 비율은 경우에 따라 달라질 수 있으니 은행에 확인해 보시는 게 가장 좋습니다.

다음은 이런 변화들이 우리 어르신들의 삶에 어떤 영향을 미칠지 함께 알아보겠습니다.

이번 규제 다주택자에게 가장 큰 영향

이번 규제는 수도권이나 정부가 정한 규제지역에 여러 채의 집을 가진 분들에게 가장 큰 변화를 가져옵니다. 마치 한 사람이 여러 개의 지갑을 가지고 있는데, 정부가 특정 지갑은 이제 돈을 더 이상 채울 수 없게 하거나, 그 지갑에서 돈을 빼는 것을 어렵게 하는 것과 비슷하다고 보시면 됩니다.

가장 중요한 변화는 두 가지입니다.

• 첫째, 수도권이나 규제지역에 추가로 집을 사려고 할 때, 은행에서 집을 담보로 돈을 빌리는 것이 완전히 금지됩니다. 이미 한 채 이상의 집을 갖고 있는 분들은 새 집을 살 때 은행의 집 담보 대출을 전혀 받을 수 없게 되는 것이지요.

• 둘째, 기존에 가지고 있던 집을 담보로 생활비 등 필요한 자금을 빌리는 ‘생활안정자금 대출’도 수도권 및 규제지역의 여러 채 집에는 전면 금지됩니다. 이로 인해 급하게 돈이 필요해도 집을 담보로 쓸 수 없게 되는 경우가 생길 수 있습니다.

다만, 수도권이 아닌 지방의 주택은 이런 규제에서 예외가 될 수 있습니다. 즉, 지방에 있는 집은 조건에 따라 담보 대출을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다. 다음은 이번 규제가 한 채만 가진 분들에게는 어떤 영향을 주는지 자세히 살펴보겠습니다.

1주택자도 추가 구입 시 제약

어르신들, 이번에는 혹시 집이 한 채 있으신데, 추가로 다른 집을 사려 할 때의 이야기입니다.

새로운 규제에서는 집이 한 채 있는 분이 또 다른 집을 살 때, 지금 살고 있는 집을 6개월 안에 파는 조건으로만 대출을 받을 수 있게 됩니다. 이를 ‘처분 조건부’라고 하는데요, 쉽게 말해 “새 집을 사면, 기존 집은 반드시 반년 안에 파셔야 대출을 내드리겠습니다”라는 약속과 같습니다. 이 약속을 못 지키면 대출 자체가 안 나오게 되는 것이죠.

하지만 다행인 점도 있습니다. 이렇게 기존 집을 팔겠다고 약속하면, 은행에서는 마치 아직 집이 없는 분들처럼(무주택자) 더 유리한 조건으로 대출을 해준다고 합니다. 빌릴 수 있는 돈의 비율(LTV)도 집이 없는 분들과 동일하게 적용되니, 이 점을 잘 활용하시면 좋습니다.

그러니 두 채의 집을 모두 소유할 계획이 아니라, 이사를 위해 새로운 집을 구매하시려는 경우에는 크게 걱정하지 않으셔도 되겠습니다. 다음으로는 더 중요한 변화가 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.

고소득 고가 주택 구매자 영향

어르신들, 2025년 6월 28일부터 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 최대 6억 원까지만 빌릴 수 있도록 기준이 달라집니다. 이 변화가 특히 비싼 집을 사려는 분들에게 어떤 영향을 주는지 쉽게 알려드릴게요.

예를 들어, 연 소득이 1억 원 이상 되시는 고소득자분이 비싼 주택을 사려고 할 때를 생각해볼까요? 그동안은 소득이 높아 8억 원까지도 대출받을 수 있었다면, 이제는 최대 6억 원으로 한도가 정해지면서, 대출 가능 금액이 2억 원 줄어들게 됩니다. 마치 시장에서 물건을 살 때, 정해진 금액 이상은 살 수 없다고 하는 것과 비슷합니다.

반면 연 소득 6천만 원 정도 되시는 분처럼, 원래 소득에 맞춰 빌리는 금액이 6억 원보다 적었던 분들은 이번 대출 한도 제한에 큰 영향을 받지 않으세요. 이분들은 필요한 만큼만 빌리기에, 새로운 기준이 크게 와닿지 않으실 수 있답니다.

다음으로는 이번 대출 기준 변화가 어떤 분들에게는 오히려 도움이 될 수 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

무주택 실수요자에게는 어떤 영향이?

아직 내 집이 없으셔서 처음으로 집을 사려는 분들, 그리고 꼭 필요한 실수요자분들에게는 이번 규제가 어떤 영향을 미칠까요?

먼저, 수도권에서 생애 처음으로 집을 장만하려는 분들의 주택담보대출 비율(LTV)이 달라집니다. 쉽게 말해, 집값에 비해 빌릴 수 있는 돈의 비율이 줄어듭니다. 지금까지는 집값의 80%까지 빌릴 수 있었는데, 이제는 70%까지만 가능해집니다. 예를 들어, 5억 원짜리 집을 산다면, 예전엔 4억 원까지 대출이 나왔지만, 이제는 3억 5천만 원까지만 나오게 되어 5천만 원을 더 준비해야 하는 셈입니다.

그리고 서민들의 내 집 마련을 돕는 디딤돌 대출이나 전세자금을 돕는 버팀목 대출 같은 정책 대출 한도도 줄어듭니다.

• • 디딤돌 대출: 기존 최대 4억 5천만 원에서 최대 3억 5천만 원으로 줄어듭니다.
• • 버팀목 대출: 기존 최대 1억 2천만 원에서 최대 9천만 원으로 줄어듭니다.

정부는 큰 영향이 없을 거라고 하지만, 당장 목돈이 부족한 분들에게는 마치 주머니에 넣어 다닐 돈이 줄어드는 것과 같아 부담이 더 커질 수 있습니다.

다음은 전세를 얻거나 집을 사려는 분들이 알아두면 좋을 또 다른 내용을 살펴봅니다.

갭투자 차단과 전세시장 영향

어르신들, ‘갭투자’라는 말 들어보셨죠? 이건 자기 돈은 적게 들이고, 세입자에게 받는 전세 보증금으로 집을 사는 방식을 말합니다. 정부는 이런 갭투자를 막기 위해 몇 가지 중요한 규제를 만들었어요.

먼저, ‘소유권 이전 조건부 전세대출 금지’라는 것이 있어요. 이건 집주인이 아직 바뀌지도 않았는데, 세입자가 그 집에 전세 대출을 받지 못하게 하는 것입니다. 마치 물건 주인이 아직 아닌데 미리 돈을 빌릴 수 없게 하는 것과 같다고 이해하시면 됩니다.

또 한 가지는 ‘6개월 내 전입 의무’입니다. 집을 사려고 주택담보대출을 받았다면, 6개월 안에는 그 집에 직접 들어가 살아야 해요. 만약 이사를 안 가면, 은행에서 빌려준 돈을 다시 갚으라고 할 수 있다는 이야기입니다.

그리고 ‘전세대출 보증비율 축소’는, 은행에서 전세 대출을 해줄 때 혹시 모를 상황에 대비해 보증을 서주는 비율을 줄인다는 뜻입니다. 예전보다 은행이 보증을 덜 서주니, 세입자 입장에서는 전세 대출을 받는 것이 더 어려워지거나, 자기 돈이 더 많이 필요해질 수 있습니다.

결과적으로 세입자들이 집을 구하기 위해 더 많은 돈을 준비해야 할 수도 있고, 전세 대신 월세를 찾는 경우가 늘어날 가능성도 있습니다. 다음은 주택담보대출 관련 규제 변화가 어떤 영향을 줄지 더 자세히 알아봅니다.

마무리

이번 규제는 다주택자와 고가 주택 구매자에 영향이 크지만, 서민들이 주로 쓰는 정책 대출도 줄어 걱정입니다. 집값이 잡힐지는 더 봐야 하지만, 내 집 마련 계획이 있다면 내 소득과 대출 가능 금액을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.