오랜 시간 우리 삶의 터전이었던 전세 제도가 급격히 사라지고 월세가 대세가 되고 있습니다. 왜 이런 변화가 일어나는지, 이로 인해 서민들의 주거 사다리가 어떻게 흔들리는지 함께 살펴보겠습니다.
전세 과거의 주거 사다리였나
우리나라에서 전세 제도는 오랫동안 많은 분들의 내 집 마련 꿈을 돕는 징검다리 역할을 해왔습니다. 마치 물가에 놓인 돌다리처럼, 한 발짝씩 내 집을 향해 나아갈 수 있는 든든한 발판이었죠.
예전에는 많은 분들이 처음에는 작은 집에서 월세를 살면서 돈을 모았습니다. 그러다 어느 정도 목돈이 생기면 전세로 옮겨가곤 했어요. 전세는 매달 내는 돈이 없으니 그동안 월세로 나가던 돈을 아껴서 저축하고, 그 돈을 불려 나중에 내 집을 장만하는 종잣돈으로 쓰는 경우가 많았습니다. 이렇게 월세에서 전세, 그리고 내 집 마련으로 이어지는 것이 일반적인 주거 이동 과정이었지요.
그런데 최근에는 이러한 흐름이 크게 바뀌고 있습니다. 통계를 보면, 2022년에는 월세 계약이 전체 임대차 계약의 절반(50%)을 넘어섰고, 2025년에는 무려 61%에 이를 것으로 예상됩니다. 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔 같은 곳에서는 전세가 더 빠르게 자취를 감추고 있고요.
집주인 입장에서는 전세 보증금을 은행에 넣어두어도 예전처럼 이자를 많이 받을 수 없게 되면서, 매달 꼬박꼬박 돈이 들어오는 월세가 훨씬 이득이 되었기 때문입니다. 그래서 전세 비중이 점점 줄어들고, 심지어는 거의 0%가 된 곳도 생겨난 것이지요. 다음 장에서는 이러한 변화가 우리 삶에 어떤 영향을 미치는지 더 자세히 알아보겠습니다.
전세가 사라지는 세 가지 핵심 이유
• 먼저, 작년부터 뉴스에서 자주 보셨을 ‘전세 사기’와 ‘깡통 전세’ 문제 때문입니다. 소중한 전세 보증금을 잃을까 봐 세입자분들이 전세를 꺼리고, 차라리 매달 돈을 내더라도 안전하다고 느끼는 월세를 선호하게 된 것이지요.
• 두 번째는 2022년 이후 기준금리가 급격히 오른 영향이 큽니다. 전세금을 은행에서 빌릴 때 내야 하는 이자 부담이 커지면서, 매달 내는 월세와 비교해도 전세가 더 이상 경제적으로 유리하지 않게 느껴지는 경우가 많아졌습니다. 목돈을 묶어두는 것보다 월세가 더 낫다고 판단하게 된 것이지요.
• 마지막으로, 집주인(임대인) 입장에서의 변화도 무시할 수 없습니다. ‘임대차 3법’(계약갱신청구권, 전월세상한제 등)과 같은 규제가 강화되면서, 전세보다는 월세로 전환하는 것이 집 관리에 더 유리하다고 생각하는 집주인들이 늘어났습니다. 예를 들어, 갑자기 돈이 필요할 때 전세는 큰 보증금이 묶여 있어 활용이 어렵지만, 월세는 매달 일정한 수입이 들어와 유동성 확보에 더 유리하기 때문입니다. 마치 상점을 운영할 때 매달 꾸준히 들어오는 수입이 큰 목돈을 한 번에 받는 것보다 운영에 더 편리하게 느껴지는 것과 비슷합니다.
이렇게 여러 가지 이유로 우리 주변에서 전세가 줄어들고 월세가 늘어나는 현상이 나타나고 있습니다. 다음은 이러한 변화가 우리 서민들의 주거에 어떤 영향을 미치는지 더 자세히 알아보겠습니다.
정부 정책이 전세 소멸을 부추기나
최근 정부의 6·27 부동산 대책 이후 전세 시장이 더 위축되고 있습니다. 주요 원인들을 함께 살펴보겠습니다.
먼저, 주택담보대출 시 6개월 내 실거주 의무가 생겨, 집주인은 새로 산 집을 바로 전세 놓기 어려워졌고, 이는 전세 매물 감소로 이어집니다.
다음으로, 소유권 이전 조건부 전세 대출이 금지되었습니다. 이는 특정 상황에서 세입자의 전세 대출 이용을 어렵게 하고, 집주인도 해당 거래를 꺼리게 만듭니다.
마지막으로, 전세 퇴거자금 대출 한도가 1억 원으로 제한됐습니다. 집주인은 보증금 반환 부담이 커져 전세보다 월세를 선호하게 되며, 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못할까 불안해집니다.
이런 정책들로 시장에서는 정부가 전세를 없애고 월세 위주로 만들려는 것 아니냐는 시각이 커지고 있습니다.
그렇다면, 이 같은 변화는 우리 주거 생활에 어떤 영향을 미칠까요? 다음 내용을 통해 더 자세히 알아보겠습니다.
아파트 전세는 왜 아직 건재한가
아파트에 목돈을 맡기는 전세 방식은 빌라나 오피스텔과는 다른 특성을 보입니다. 요즘 전세가 월세로 많이 바뀌고 있다고는 하지만, 유독 아파트는 여전히 전세를 선호하는 분들이 많습니다. 서울만 봐도 전체 전세 계약 중 거의 절반에 가까운 44%가 여전히 아파트 전세라는 사실이 이를 잘 보여줍니다.
왜 그럴까요? 아파트는 관리가 잘 되고, 교통이나 편의시설이 좋은 곳이 많으며, 무엇보다 재산 가치가 비교적 안정적이라는 믿음이 있기 때문입니다. 마치 튼튼하고 믿음직한 가게에서 물건을 사는 것과 비슷합니다. 그래서 최근에도 전국 아파트 전셋값은 23주 연속 오르고 있고, 인기 있는 동네에서는 10% 넘게 가격이 뛰는 곳도 있습니다.
앞으로도 아파트 전세는 당분간 강세를 유지할 가능성이 큽니다. 특히 2026년과 2027년에는 서울에 새로 지어지는 아파트 물량이 크게 줄어들 예정이라, 지금보다 전세 구하기가 더 어려워지고 값도 오를 수 있습니다. 전세 시장의 이런 흐름을 잘 아는 것이 현명한 주거 선택에 도움이 됩니다. 다음으로는 전세 보증금을 지키는 안전한 방법에 대해 이야기 나누겠습니다.
전세 정말 완전히 사라질까 그 미래는
박상우 국토교통부 장관님께서 최근 “전세 제도는 이제 할 일을 다 했다”고 말씀하셨죠. 이 말씀에 깜짝 놀라신 분들도 많으실 겁니다. 하지만 전문가들 사이에서는 의견이 엇갈리고 있습니다.
어떤 분들은 전세가 집 없는 분들에게는 적은 돈으로 목돈을 모을 기회가 되고, 집주인에게는 집을 살 때 필요한 큰 돈을 빌릴 방법이 되며, 나아가 나라 전체의 돈이 효율적으로 돌게 하는 역할을 했다고 말합니다. 마치 씨앗을 뿌려 열매를 맺듯이, 서민들이 자산을 키우는 데 도움을 주었다는 것이지요.
반대로, 정부가 좋게 만들려 했던 정책들이 오히려 전세값을 갑자기 크게 올리는 결과를 낳았다는 비판의 목소리도 있습니다. 시장에 갑자기 개입하는 것이 오히려 부작용을 일으켰다는 이야기입니다. 마치 약을 잘못 쓰면 병이 더 깊어지는 것과 같다고 할까요.
결국 중요한 것은 전세가 없어지느냐 마느냐보다, 우리 모두가 어떻게 하면 앞으로도 안전하고 꾸준히 살 곳을 찾을 수 있을까 하는 문제입니다. 정부, 그리고 집주인과 세입자 모두가 지혜를 모아 함께 고민해야 할 때입니다. 다음은 주거 사다리가 무너지고 있다는 이야기에 대해 더 자세히 살펴보겠습니다.
마무리
전세는 우리 사회의 중요한 주거 형태였지만, 경제 변화와 정책, 사기 문제 등으로 월세 전환이 가속화되고 있습니다. 단순히 제도의 존폐를 넘어, 서민들이 안전하고 지속 가능한 주거 환경을 어떻게 확보할 것인지 고민할 때입니다. 정부, 시장, 소비자가 함께 지혜를 모아야 할 시점입니다.
