현재 부동산 시장은 정책 및 세제 변화로 인해 전월세 물량이 감소할 가능성이 커지고 있습니다. 이러한 현상의 주요 원인과 시장 영향을 분석합니다.
현재 부동산 시장의 특징과 ‘똘똘한 한 채’ 현상
현재 부동산 시장은 한마디로 ‘조심스러운 정책 기조’ 속에서 움직이고 있습니다. 정부가 경기 회복과 부동산 시장 연착륙이라는 두 마리 토끼를 잡으려 노력하는 건 알겠습니다만, 칼자루를 쥐고도 영 시원하게 휘두르지 못하는 느낌이랄까요? 다주택자에 대한 규제는 그대로 둔 채 간만 보고 있는 형국이죠. 이런 상황에서 투자자들이 택한 길은 바로 ‘똘똘한 한 채’ 현상 심화입니다. 여러 채를 가지고 있다간 세금 폭탄 맞기 십상이니, 차라리 한 채라도 제대로 된 비싼 집을 갖는 게 낫다는 심리가 확산된 거죠. 마치 여러 개의 낡은 우산보다는 비싸도 방수 잘 되는 명품 우산 하나가 낫다는 생각과 비슷합니다.
물론 정부도 손 놓고 있었던 건 아닙니다. 예를 들어, 공시가 2억 원 이하 저가 주택은 2채까지 취득세 중과에서 제외해주는 정책을 내놓았죠. 취득세 부담을 덜어줘서 저가 주택 임대 공급을 늘리려는 의도였겠지만, 솔직히 이 정도로는 시장을 움직이기에 역부족입니다. 왜냐고요? 집을 살 때 드는 취득세뿐만 아니라, 집을 가지고 있는 동안 내야 하는 보유세, 종합부동산세, 심지어 월세나 전세보증금에도 세금이 붙는 ‘간주임대료’ 문제까지 첩첩산중이거든요. 취득세 조금 깎아준다고 해서 임대사업자로 나설 유인이 생길 리 만무하죠. 결국, 다주택을 꿈꾸는 사람들에게 이 정책은 그저 ‘언 발에 오줌 누기’에 불과했던 셈입니다. 그렇다면 다주택 보유를 막는 세금 정책들은 구체적으로 어떤 것들이 있을까요?
다주택 보유를 막는 세금 정책의 상세 분석
자, 그럼 이제 본격적으로 집 여러 채를 갖는 게 왜 힘들어졌는지, 세금 정책들을 파헤쳐 봅시다. 정부가 다주택자 규제에 나선 건 이해하지만, 전월세 공급을 줄인 역효과가 더 컸다는 평이 많죠.
먼저 취득세부터 보죠. ‘저가 주택은 예외’라며 공시가 2억 이하 기준을 내세웠지만, 솔직히 이 정도 가격으론 투자 메리트가 없습니다. 결국 저가 주택 투자도 막아버리니, 서민들이 찾을 만한 저렴한 전월세 매물 공급 자체가 줄어드는 거죠.
다음은 악명 높은 간주임대료입니다. 보증금(전세금)까지 소득으로 간주해 세금을 매긴다는 거죠. 가령, 보증금 5억을 받는다면, 이 돈으로 얻을 수 있는 이자(법정 이율 적용)를 소득으로 간주해 과세합니다. 투자금 대출을 활용했다면, 세금 때문에 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 돌려줄 전세금을 소득으로 간주하니 황당하죠? 주식 투자 수익(대주주 제외)과 비교하면 형평성 논란도 큽니다.
결국 취득세, 재산세, 종부세, 간주임대료까지 겹겹이 세금 폭탄을 맞으니, 다주택자들은 ‘차라리 팔고 말지’ 하는 심리가 강해집니다. 이게 바로 전월세 매물이 시장에서 사라지는 주요 원인 중 하나죠. 과연 이대로 괜찮을까요?
전월세 공급 감소의 시장 영향 및 정책 대안
자, 지난 시간에 다주택자 규제 세금 얘기를 나눴죠. 그 정책들이 시장에 어떤 ‘나비 효과’를 일으켰는지 한번 들여다보시죠. 결과적으로 임대 공급은 줄고 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 심화됐습니다. 서울 같은 핵심 지역은 전세 물건이 씨가 마르고 갭투자는 늘어나는 기현상이 벌어졌죠. 반대로 지방은 공실이 늘고 투자는커녕 오히려 발 빼는 분위기입니다.
이런 상황에서 서민 임차인들은 어떤 입장일까요? 전세 찾기 자체가 어려워지니 ‘이도저도 아닌 한 채’라도 무리해서 사야 하나 고민에 빠집니다. 결국 집 가진 자와 없는 자의 사회적 간극은 더 벌어질 수밖에 없겠죠.
그럼 공공임대 주택을 늘리면 해결될까요? 물론 필요하지만, 해외 사례를 보면 비효율, 높은 공실률, 막대한 재정 소모, 심지어 특정 지역 슬럼화 같은 부작용도 만만치 않습니다. 오히려 선진국처럼 수요자에게 직접적인 ‘주거 수당’을 지급하는 방식이 더 효율적일 수 있습니다. 핵심은 결국 시장의 자율적인 임대 공급을 늘리는 겁니다. 이를 위해선 과도한 취득세나 종부세 같은 다주택자 세금 부담을 완화하거나 폐지하는 방안을 진지하게 논의해야 합니다. DSR 같은 대출 규제는 건전성 관리 차원에서 중요하지만, 공급 위축의 주범인 세제는 분명히 손봐야겠죠. 과연 우리 사회는 합리적인 해법을 찾을 수 있을까요?
마무리
현재 정부 정책과 중과세 제도는 다주택 보유를 비효율적으로 만들어 임대 물량 감소를 야기합니다. 이는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시키고 전월세 시장 불안정을 초래합니다. 임대 물량 회복을 위해서는 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 관련 세제 완화가 필요하며, DSR 규제와 같은 다른 정책과의 균형이 중요합니다.
